发布日期:2023.03.01
来自一线对上海楼市、升学的趋势解读
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发布日期:2021-10-05 17:08
今天这篇文章,说点真心话。
是我最近在一线关于楼市、关于升学的一些真实感悟。
是我最近在一线关于楼市、关于升学的一些真实感悟。
01
客观点讲,上海楼市已经进入了盘整期。
最近一些媒体在陆续报道,截止到9月27日,上海二手房网签数据大约在9700套,预计整个9月的成交量会在1-1.1万套。这个数据相较于8月的1.8万套,下降了约40%!
这个数据有什么意义呢?
专业点讲,楼市的成交量体现是滞后的,尤其是贷款周期拉长之后,9月份的成交量差不多是7月份核验价体现的结果,因为8月的反应不及时。
为什么是核验价体现的结果?
大家都知道核验价+三价取低共同作用下,很多二手房源被下架或者外网不展现,买房人无法在线上大批量真实筛选自己钟意的房子,也看不到真实可成交的价格。
最要命的是,三价取低中的涉税评估价,基本上是真实售价的4-6折,买房人的贷款额度大幅锐减,首付变相提高至百万以上。
而且购房者的贷款周期被拉长,动辄3-6个月的审批,新房二手都贷不足;
所以造成二手成交量快速下滑的真正原因是:
三价取低>核验价>涨幅
再来说说一线市场的真实感受。
最近我和某绿牌中介的高层朋友交流了下,从核验价之后,其平台的真实浏览量大幅下滑,下滑程度令人咋舌。
大量的房源被隐藏在内网,你必须体现足够的诚意度,或者接触能够获得价格数据的专业机构,才能知道房东的诚意价。
这是当下上海楼市的真实现状。
02
再来说说「未来的趋势」到底会怎么走?
我猜这里有人会问,政策的威力还会持续多久?
可能会持续到贷款宽松,三价取低有稳定区间的时候。
9月末,央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会。

来自一线对上海楼市、升学的趋势解读
这个重磅的会议只有一个主题:维稳。经济背景就不多做介绍了,宏观经济数据也不做详细解读了,千人千面,大家可以去看一些数据研报。
作为普通人,我们能看到的是,最近一些大房企陷入危机,带动了上下游产业链风险和民生方面的压力。
也有一些不同领域的专家开始提示风险:或将引发住房消费者的权益危机和金融机构的债务危机。
另一方面,土地市场的骤然降温,也让地方的财政陷入了困境。
来看一组数据,中指研究院统计,6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米,远低于同期成交楼面均价2598元/平方米;一二线城市类似,99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米,远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。
简单来说,就是买房人不敢买,房企不敢拍地了。
我相信这个结果,一定不是高层想要的,稳才是主旋律,而不是冷到极点。
所以下个阶段的维稳才是真正的重点,同时「贷款紧贷款难」的现象也有望松动。

作为普通人,我们能看到的是,最近一些大房企陷入危机,带动了上下游产业链风险和民生方面的压力。
也有一些不同领域的专家开始提示风险:或将引发住房消费者的权益危机和金融机构的债务危机。
另一方面,土地市场的骤然降温,也让地方的财政陷入了困境。
来看一组数据,中指研究院统计,6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米,远低于同期成交楼面均价2598元/平方米;一二线城市类似,99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米,远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。
简单来说,就是买房人不敢买,房企不敢拍地了。
我相信这个结果,一定不是高层想要的,稳才是主旋律,而不是冷到极点。
所以下个阶段的维稳才是真正的重点,同时「贷款紧贷款难」的现象也有望松动。

来自一线对上海楼市、升学的趋势解读
给大家一个建议,这是一个新的上海楼市风向,一些媒体报道翻来覆去的网上举例,反反复复都是梅园和高兴花园,没有大范围的样本,很多人并不知道背后的真正原因。所谓无限见底的看法,我持不赞同意见。
上海也从来不会想把楼市拍死。
当最大的影响因素——三价取低和贷款一旦出现松动情况,稳定向上的楼市微笑曲线会再次回归。
上海也从来不会想把楼市拍死。
当最大的影响因素——三价取低和贷款一旦出现松动情况,稳定向上的楼市微笑曲线会再次回归。
03
再来聊聊当下升学的现状。
最近民转公、校长教师轮岗、名额分配、多校划片、新中招等政策轮番上阵,很多家长都在说,哎呀,上什么学校都一样了。
但很多人都忘了,这里面的5个政策,最少有3个都是十几年的老政策了。
政策都是好政策,但落地期和考察期都是看长周期的。
如果能够超预期或者符合预期达成目标期望,那么政策执行就是成功的,否则和过去十几年的折腾,并无本质改变。
如果没有达成预期,可能还会发生新的转向。
可以感受到,政策在创造公平的条件,但绝对公平从来都是很难很难实现的。
所以千万不要认为你和孩子就可以躺赢了。
高职(普高和中职校)录取比5:5的新规,大概率是不会变的。
社会需要人才的多样性,资本和工厂也需要拥有不同技能的人才,而不全是大学生。
对于家长来说呢,只要家庭不焦虑,亲子关系也足够和谐,其实读书怎么样也没所谓的,大可以去读一个对口学校,哪怕是菜小菜中,才可以拼运气。
如果在意学习成绩又是二胎三胎的家庭,带学校的自住房仍然是省心省力的最优选择,别无选择。
尤其双减落地之后,校内开始变得越来越重要。
我采访了一些身边的同事朋友,很多孩子周末和假期真的不补课了,非常快乐。孩子开心的不得了,家长一边开心,也一边担心。
担心什么呢?担心开盲盒。
一路不知道成绩,一路没有校外补差,中考就是开盲盒了。
所以有条件的家庭,依旧也在想办法找家教。
这是一个非常超前的意识。
04
综合看下来,上海楼市的未来,一定会健康的,尤其在出现窗口期松动的时候。
一万套的成交量对于上海来说是少,但在这个环境下的购房者,能有什么选择呢?
难道真的选择不结婚、不自住、不上学了?
而最近,也有一股新力量让我们对上海充满希望。
2020年,上海居转户18418组,比2019年增长40%;人才引进13042组,增长了47%!
如果把随迁人员算在内,去年居转户+人才引进就为上海带来了接近6万人的落户。
2021年的上海居转户数据更是增长迅猛,就拿刚刚过去的8月举例:
人社局公布的上海8月第一批居转户名单,2281人。8月第2批居转户名单,2077人。
单月4300+!
9月的落户数据更是厉害,居转户公示3531人,引进人才公示3558人,共公示7089人!
加上本土应届生和海归留学生,上海最近两年的落户人口应该是创造了历史新高!
这些新落户人口和刚需自住、上学的那批人,牢牢托住了上海楼市的底。
所以当下上海购房者能做的就是:
1、死死盯住政策窗口松动的向上曲线
2、牢牢抓住诚意笋盘机会
3、买入真正有潜力的好板块、好房产