今天这篇文章，说点真心话。
是我最近在一线关于楼市、关于升学的一些真实感悟。

01
客观点讲，上海楼市已经进入了盘整期。
最近一些媒体在陆续报道，截止到9月27日，上海二手房网签数据大约在9700套，预计整个9月的成交量会在1-1.1万套。这个数据相较于8月的1.8万套，下降了约40%！
这个数据有什么意义呢？
专业点讲，楼市的成交量体现是滞后的，尤其是贷款周期拉长之后，9月份的成交量差不多是7月份核验价体现的结果，因为8月的反应不及时。
为什么是核验价体现的结果？
大家都知道核验价+三价取低共同作用下，很多二手房源被下架或者外网不展现，买房人无法在线上大批量真实筛选自己钟意的房子，也看不到真实可成交的价格。
最要命的是，三价取低中的涉税评估价，基本上是真实售价的4-6折，买房人的贷款额度大幅锐减，首付变相提高至百万以上。
而且购房者的贷款周期被拉长，动辄3-6个月的审批，新房二手都贷不足；
所以造成二手成交量快速下滑的真正原因是：
三价取低＞核验价＞涨幅
再来说说一线市场的真实感受。
最近我和某绿牌中介的高层朋友交流了下，从核验价之后，其平台的真实浏览量大幅下滑，下滑程度令人咋舌。
大量的房源被隐藏在内网，你必须体现足够的诚意度，或者接触能够获得价格数据的专业机构，才能知道房东的诚意价。

这是当下上海楼市的真实现状。

02
再来说说「未来的趋势」到底会怎么走？
我猜这里有人会问，政策的威力还会持续多久？
可能会持续到贷款宽松，三价取低有稳定区间的时候。
9月末，央行、银保监会联合召开了房地产金融工作座谈会。

来自一线对上海楼市、升学的趋势解读

这个重磅的会议只有一个主题：维稳。经济背景就不多做介绍了，宏观经济数据也不做详细解读了，千人千面，大家可以去看一些数据研报。
作为普通人，我们能看到的是，最近一些大房企陷入危机，带动了上下游产业链风险和民生方面的压力。
也有一些不同领域的专家开始提示风险：或将引发住房消费者的权益危机和金融机构的债务危机。
另一方面，土地市场的骤然降温，也让地方的财政陷入了困境。
来看一组数据，中指研究院统计，6-8月三四线城市流拍的513宗涉宅用地流拍楼面均价为1504元/平方米，远低于同期成交楼面均价2598元/平方米；一二线城市类似，99宗流拍土地流拍楼面均价为2630元/平方米，远低于同期成交楼面均价6052元/平方米。
简单来说，就是买房人不敢买，房企不敢拍地了。
我相信这个结果，一定不是高层想要的，稳才是主旋律，而不是冷到极点。
所以下个阶段的维稳才是真正的重点，同时「贷款紧贷款难」的现象也有望松动。

来自一线对上海楼市、升学的趋势解读

给大家一个建议，这是一个新的上海楼市风向，一些媒体报道翻来覆去的网上举例，反反复复都是梅园和高兴花园，没有大范围的样本，很多人并不知道背后的真正原因。所谓无限见底的看法，我持不赞同意见。
上海也从来不会想把楼市拍死。
当最大的影响因素——三价取低和贷款一旦出现松动情况，稳定向上的楼市微笑曲线会再次回归。

03
再来聊聊当下升学的现状。
最近民转公、校长教师轮岗、名额分配、多校划片、新中招等政策轮番上阵，很多家长都在说，哎呀，上什么学校都一样了。
但很多人都忘了，这里面的5个政策，最少有3个都是十几年的老政策了。
政策都是好政策，但落地期和考察期都是看长周期的。
如果能够超预期或者符合预期达成目标期望，那么政策执行就是成功的，否则和过去十几年的折腾，并无本质改变。
如果没有达成预期，可能还会发生新的转向。
可以感受到，政策在创造公平的条件，但绝对公平从来都是很难很难实现的。
所以千万不要认为你和孩子就可以躺赢了。
高职（普高和中职校）录取比5:5的新规，大概率是不会变的。
社会需要人才的多样性，资本和工厂也需要拥有不同技能的人才，而不全是大学生。
对于家长来说呢，只要家庭不焦虑，亲子关系也足够和谐，其实读书怎么样也没所谓的，大可以去读一个对口学校，哪怕是菜小菜中，才可以拼运气。
如果在意学习成绩又是二胎三胎的家庭，带学校的自住房仍然是省心省力的最优选择，别无选择。
尤其双减落地之后，校内开始变得越来越重要。
我采访了一些身边的同事朋友，很多孩子周末和假期真的不补课了，非常快乐。孩子开心的不得了，家长一边开心，也一边担心。
担心什么呢？担心开盲盒。
一路不知道成绩，一路没有校外补差，中考就是开盲盒了。
所以有条件的家庭，依旧也在想办法找家教。
这是一个非常超前的意识。

04
综合看下来，上海楼市的未来，一定会健康的，尤其在出现窗口期松动的时候。
一万套的成交量对于上海来说是少，但在这个环境下的购房者，能有什么选择呢？
难道真的选择不结婚、不自住、不上学了？
而最近，也有一股新力量让我们对上海充满希望。
2020年，上海居转户18418组，比2019年增长40%；人才引进13042组，增长了47%！
如果把随迁人员算在内，去年居转户+人才引进就为上海带来了接近6万人的落户。
2021年的上海居转户数据更是增长迅猛，就拿刚刚过去的8月举例：
人社局公布的上海8月第一批居转户名单，2281人。8月第2批居转户名单，2077人。
单月4300+！
9月的落户数据更是厉害，居转户公示3531人，引进人才公示3558人，共公示7089人！
加上本土应届生和海归留学生，上海最近两年的落户人口应该是创造了历史新高！
这些新落户人口和刚需自住、上学的那批人，牢牢托住了上海楼市的底。
所以当下上海购房者能做的就是：
1、死死盯住政策窗口松动的向上曲线
2、牢牢抓住诚意笋盘机会
3、买入真正有潜力的好板块、好房产