房地产市场分析一般遵循“长期看人口，中期看土地，短期看政策”。

而人口是一切经济社会活动的基础，几百年来，全球人口大迁徙引发了区域兴衰、产业更替，而人口迁徙带来居住需求也逐渐成为未来房地产发展的基本需求。尤其随着中国城镇化道路逐渐接近末期，原本的房地产普遍繁荣将向核心城市群繁荣转变，从而产生新一轮房地产发展特点。

城市群，国内的定义是以1个中心城市为核心，由2个及2个以上大城市为构成单元，最终实现高度同城化和高度一体化的城市群体。国内关于城市群研究很多，认定数量和特点也有不同，为了避免认识上的偏差，我以2015年国务院关于城市规划的意见为基础，即5个国家级城市群、9个区域性城市群和6个地区性城市群，合计20个城市群为基础研究。

下面我来说一说中国的主要城市群——国家级城市群。

1、长江中游城市群。

作为国内第一个正式通过官方规划的城市群（2015年3月），长江中游城市群在国内城市群发展上有着一定意义。以湖北武汉城市圈为中心、环长株潭城市圈、环鄱阳湖城市圈为主体，包括湖北13个市，湖南8个市和江西10个市，土地30多万平方公里，人口超过1.2亿。核心就是武汉。

长江中游城市群。特点是地域大，跨度大但存在三个省协调的问题，最后会形成以3个省会为节点的发展模式。最近网上认为的这个城市群降级为三个区域性城市群，原因就是三个省协调的问题。

2、长江三角洲城市群

长江三角洲城市群包括上海、江苏9个市、浙江8个市和安徽8个市共26个市，是中国经济最发达的城市群。其占国土面积不到3%，却拥有2亿以上人口，GDP占到全国近25%。而且在《长江三角洲城市群发展规划》中，对其未来描述的定位也非常高：即“全球影响力的科技创新高地、全球重要的现代服务业和先进制造业中心、亚太地区重要国际门户、全国新一轮改革开放排头兵、美丽中国建设示范区”。

长江三角洲城市群。特点是城镇化高、上海江浙地区一体化基础也好，内部交流密集，协同好，最终会形成以上海为中心，几个制造中心、物流中心等节点中心的城市群。

3、粤港澳大湾区

包括香港特别行政区、澳门特别行政区和珠三角9市，就行政体制而言，在国内城市群连前三都算不上，但无论规模、效率都是全国首屈一指。人口不到1亿，但却有三个重量级的经济城市：深圳、广州和香港。发展定位也非常高：世界级城市群、创新中心、高质量发展典范。

粤港澳大湾区。特点很明显：高度融合的基础，就这一个就傲视各城市群，但城市腾挪较小。

4、京津冀城市群

严格说，这个名字并不对，因为到目前为止，国家并没有对这个城市群正式的称呼，但一般也都这么叫。其范围还没确定但大体包括北京、天津、河北大部，另外河南1个市和山西1个市也想进来，但尚未确定。这一片是北方经济最活跃的地区，文化底蕴深厚，还包括了政治中心北京。发展模式虽然没有公布，但基本可以确定，即以北京为核心，包括2个以上城市，建设雄安新区。

京津冀城市群。特点也很明显：总部经济、文化核心等等。

5、成渝城市群

包括四川15个市，重庆市27个区县外加2个县部分（这个有点搞不明白），人口1亿左右。四川重庆分开也才1代人，交流没有问题，天然合作潜力大，规划上也以当年川渝铁路为主轴，经济协同好。主要是作为西部改革，创新的实验和典范，也有发展新型城镇化的实验目的，国家给的期望很高。核心就是重庆和成都。

成渝城市群。特点也很突出：拓展全国经济增长新空间，有利于保障国土安全、优化国土布局。

这五个城市群，是国家级城市群，人口基本都过亿，经济活跃，有协同基础。根据研究，在未来全国城镇化后期发展上，这五个城市群，也是中国人主要迁徙方向，尤其是东部3个城市群，将来人口发展潜力巨大，会继续成为房地产主要热点。

将来房地产税普遍推开后，产业聚集，收入聚集，会形成高低不同的发展方向，这样作为房地产高地的地方，其投资价值不仅不会下降，还会进一步提升。比如，在城市群外有10套房子，价值等于城市群核心1套，如果按照户均一套免征、人均面积免征或者套数递增税率，那么作为产权人为什么不去核心区买入一套免征。

所以未来主要城市群，尤其是城市群核心，仍然也必然是房地产发展的主要方向。

在5个国家级城市群以外，还有哈长城市群、山东半岛城市群、辽中南城市群、海峡西岸城市群、关中城市群、中原城市群、江淮城市群、北部湾城市群和天山北坡城市群9个区域性城市群，呼包鄂榆城市群、晋中城市群、宁夏沿黄城市群、兰西城市群、滇中城市群和黔中城市群6个地区性城市群。

根据2020年人口普查结果，全国城镇人口突破9亿，如果按照城镇化80%完成城镇化计算，仍然有2亿以上人口将在未来15年内进入城市。因为国家级城市群的核心城市，随着自然资源等方面限制，一定会在人口迁入方面提出限制（北上广深有、武汉成都重庆尚无），那么新增人口的大部分会部分流入区域和地区性城市群核心城市，这也为这些城市群房地产发展提供的良好条件。

同时，在劳动工资成本和碳达峰、碳中和的背景下，一部分处于国家级城市群的产业会通过多种途径转移到区域和地区性核心上（要有技术升级），这样也会为区域和地区城市群核心城市发展提供产业动力。

9个区域城市群

1、哈长城市群。包括黑龙江和吉林11个市和州，特点就是工业条件突出，两个核心城市接近，发展协调的自然条件好，高校也多，功能完备，城市基础好。

2、山东半岛城市群。包括胶东经济圈和济南经济圈、鲁南经济圈。特点是城市发展均衡，分工明确，产业聚焦好，近几年交通建设快，城市协调发展迅速。而且山东对经济圈规划信心很大，希望2030年建成人口过亿的大的城市群。

3、辽中南城市群，包括辽宁9个市，其中沈阳是核心。特点就是中国最大的重工业中心，东北地区的物流口岸中心，资源好、城镇发育好，交通一体化强。

4、海峡西岸城市群。包括福建9个市，浙江3个市，江西4个市和广东4个市，比较杂，城市属性大，跨越多（山区隔离），自然条件不太强，但沿海经济强，港澳台资引进有优势，对连接长三角珠三角，以及促进祖国统一大业有巨大经济意义。如果加上台湾省，互联互通，可能就是下一个海峡区国家级城市群。

5、关中平原城市群。陕西6个市，山西2个市和甘肃3个市。文化底蕴厚，产业体系完备，建设发展上有几个特点：“西北经济高地”“军民融合”“传承中国文化的旅游胜地”。不过协调性很差，基本就是西安周边在弄。

6、中原城市群。河南18个市、山西3个市，河北2个市，山东2个市、安徽5个市，行政编制最复杂，甚至和别的城市群重复规划，实际上应该只有郑州为核心的周边，人口多，发展基础好，要是能锁定人口，是有机会到达经济高峰的。

7、江淮城市群。已经主动并进长江三角洲城市群，安徽8个市，也主动降级为合肥城市圈了。合肥经济发展不错，如果落实好江淮航运、芜湖发展（过长江），有效融入长三角，发展潜力很大。

8、北部湾城市群。广西6个市，广东3个市加上海南6个市，经济差别最大。而且随着海南省域自贸区的建立，海南基本不提这个（我觉得挺短视的），现在一般说这城市群，指的就是广西和广东雷州半岛。这个城市群发展太明显了，就是度假、物流，如果发展好，还是很不错的。

9、天山北坡城市群。这个还没定论，新疆的意思是希望把天山北坡经济圈和天山南坡产业带弄到一起，所以还没定论。可以确定的是，乌鲁木齐是核心，人口经济是所有城市群最小，产业单一。

6个地区城市群。

1、呼包鄂榆城市群。内蒙古自治区呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市和陕西省榆林市，呼和浩特是区域中心，包头和鄂尔多斯是产业中心，榆林应该是产业转型带上的。城镇的建设目标是特色城镇、特色旅游。

2、晋中城市群。包括太原，晋中，最近提出忻州加进来，规划的方向是山西中部最具活力的经济带和城市群。

3、宁夏沿黄城市群。貌似不提了，现在应该也是举全省之力发展银川吧。

4、兰西城市群。名字就知道，甘肃和青海，两省很积极，主要是自然资源、文化资源好，二者文化认同高，利于民族团结。

5、滇中城市群。云南4个市州和1个州的7个县，发展规划，国家已经原则同意。定位上就是向西开放的门户和战略枢纽。

6、黔中城市群。贵州6个市州。定位发展优势产业和承接产业转移。

通过分析15个区域和地区城市群，可以发现，相较于5个国家级城市群建设，这15个城市群在发展上有明显差异，有的积极协调（如山东半岛、黔中这些省内早早就完成规划并实施），有的虽然是国家级审批，但实际还是省一级单独再做（如关中城市群，基本就是陕西自己做），有的好多年反反复复连规划未出（如晋中城市群），有的主动融入较大城市群（江淮城市群）。

城市群研究，对房地产研究作用都很大， 理论上发展范围不明，对城市人口流动有很大的影响，反复规划变更和省内变化，对城市人口流动有很大的负面意义。

同时，作为房地产开发商和买房人，在排除其他因素下，城市群发展对选择城市有很大的作用。较为严重的“简单均衡”或“一城独大”现象，城市群发展失衡，优质人口资源配置，也会成为房地产发展的瓶颈。

阅历所限，对有些城市群说的不太准确，欢迎讨论。